공동주택 관리 안내

2013. 8

** 아파트

관리사무소

1		공동주택 관리의 주체와 관리규약

▶ 주택법은 “법”, 주택법 시행령은 “영”, 주택법 시행규칙은 “규칙”으로 약칭

Q1. 공동주택은 누가 관리하는지?

☞ 공동주택 관리의 주체는 주인이라고 할 수 있는 입주민임. 다만, 실제 모든 입주민이 공동주택을 관리하기는 현실적으로 곤란하므로, 대의기관인 입주자대표회의나 집행기관인 주택관리업자 또는 관리사무소장 등이 실질적으로 공동주택을 관리함

* 공동주택의 입주민을 주택법령상으로는 입주자와 사용자로 표현(법 제2조제12호, 제13호), 입주자는 소유자를 말하며, 사용자는 세입자를 말함

Q2 공동주택 관리의 방법은 무엇이 있는지?

☞ 공동주택을 관리하는 방법은 위탁관리와 자치관리가 있음(법 제43조제2항). 위탁관리는 입주민(입주자대표회의)이 전문적인 관리업체(주택관리업자)에 공동주택 관리를 맡기는 것을 말하고, 자치관리는 입주민(입주자대표회의)이 관리사무소장을 고용하여 직접 관리하는 것을 말함

Q3 입주자대표회의는 무엇이며, 어떻게 구성하는지?

☞ 현실적으로 입주민 전체가 공동주택을 관리하기는 어려우므로, 입주민의 대의기관인 입주자대표회의를 구성하여 관리에 필요한 주요 의사를 결정함

ㅇ 입주자대표회의는 동별(세대수가 적은 동은 몇 개 묶기도 하고 세대수가 많은 동은 세분하기도 함)로 입주민이 직접 선거로 선출하는 동별 대표자로 구성됨(영 제50조제3항)

ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항)

☞ 제주특별자치도 단지에서는 도 주택조례(제14조의3제8항)에 의거, 달리 규정할 필요(예 : ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항), 다만, 관리규약으로 정하는 경우에는 중임을 허용하되, 계속재임은 2기에 한정)

ㅇ 입주자대표회의에서는 정원(구성원)의 과반수의 찬성으로 의결하며(영 제51조제1항), 의결사항은 사업계획 및 예산승인, 사용료 부과기준 결정, 부대시설 운영기준, 공용부분의 보수 등이 있음(자세한 내용은 영 제51조 참조)

Q4 주택관리업자는 누구인지?

☞ 입주민(입주자대표회의)은 공동주택 관리의 전문가가 아니므로, 전문가에게 관리를 맡기기도 하는데, 공동주택을 전문적으로 관리하는 업체를 주택관리업자라 함

ㅇ 주택관리업자는 일정한 요건(등록자본금 2억원, 주택관리사, 기술자 4명, 양수기 등 장비 등)을 갖추고 시․군․구에 등록하여야 함(법 제53조)

Q5 관리사무소장은 누구인지?

☞ 일정규모 이상 공동주택(의무관리대상 공동주택)에는 전문자격자인 주택관리사보 또는 주택관리사를 관리사무소장으로 채용하여야 함(법 제55조제1항)

* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함) 공동주택, 150세대 이상 주상복합건축물(영 제48조)

ㅇ 관리사무소장은 실질적인 관리책임자로서 공동주택의 관리․유지․보수, 관리비․장기수선충당금 등의 청구․지출․관리, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획 수립 등의 업무를 수행함(법 제55조제2항)

Q6 공동주택의 관리규약은 무엇인지

☞ 공동주택 관리는 기본적으로 주택법령(주택법, 시행령, 시행규칙, 지침)에 따르나, 공동주택 관리에 필요한 세세한 내용까지 규정할 수는 없으므로, 공동주택 단지에서 관리에 필요한 사항을 자율적으로 정한 것이 관리규약임

ㅇ 최초의 관리규약은 공동주택 시행사(사업(건설)주체)가 입주할 사람들의 과반수의 서면동의를 받아 제정하게 되며, 그 이후에는 입주민의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 개정할 수 있음(영 제57조제2항)

ㅇ 공동주택의 관리규약은 사회에 있어서 법과 같은 존재로 매우 중요하며, 입주민은 스스로의 권익보호를 위해 관리규약 개정 등의 경우 그 내용에 관심을 갖고 적극 참여할 필요가 있음

* 전문가가 아닌 공동주택 단지 입주민이 관리규약의 내용을 처음부터 정하기가 어려운 점을 감안하여 시․도에서는 관리규약 준칙(일종의 가이드라인)을 만들어 참고하도록 하고 있음

2		관리비와 장기수선충당금 등

Q1 관리비의 구성항목은 무엇이며, 어떤 용도로 사용하는지?

☞ 공동주택 단지에서는 공동주택을 관리하기 위하여 필요한 비용을 관리비로 부과, 징수함

ㅇ 공동주택 관리비는 일반관리비(직원 인건비, 관리사무소 경비 등), 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등이 있음(영 별표 5)

Q2 우리 단지 관리비와 다른 단지  관리비를 비교해 볼 수 있는지?

☞ 현재 의무관리대상 공동주택의 관리비 등은 주택법령에 따라 정부에서 운영하는 인터넷 홈페이지(공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr))에 의무적으로 공개하여야 함(영 제58조제8항)

ㅇ 공동주택관리정보시스템에서는 우리 단지 관리비(단가/㎡)를 볼 수 있고, 다른 단지의 관리비와도 비교해볼 수 있는 기능을 제공하고 있음

ㅇ 공동주택관리정보시스템에는 공동주택 관리와 관련된 일반국민의 민원이나 질의가 매우 많은 점을 감안하여, 자주 질의되는 내용을 FAQ로 정리하여 정기적으로 업데이트 하고 있음. 또한 그 외 입주민이 알아야 할 중요한 정보를 게재하고 있음.

Q3 장기수선충당금은 무엇이며, 어떤 용도로 사용하는지?

☞ 공동주택의 공용부분 시설은 시간이 지남에 따라 점차 노후화되며, 이에 따라 교체, 보수 등이 필요. 300세대 이상 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 주상복합건축물에서는 공용부분 시설의 교체, 보수 등을 위한 장기수선계획을 의무적으로 수립하여야 하며(법 제47조제1항), 장기수선계획에 소요되는 비용은 장기수선충당금으로, 주택의 소유자로부터 징수, 적립하고 있음(법 제51조). 장기수선충당금도 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 함

* 참고로 전국적으로 장기수선충당금의 평균 적립금액은 98원/㎡이며(전용면적 85㎡(33평) 공동주택 기준 1만원 가량), 연구결과에 따르면 적정 적립을 위해서는 4배 이상 증액 필요

Q4 잡수입은 무엇이며, 어떤 용도로 사용하는지?

☞ 공동주택에는 관리에 부수되는 별도의 수입이 대부분 있으며, 이를 잡수입이라 함. 잡수입에는 폐지 등 재활용품 판매대금, 알뜰시장 운영에 따른 수입, 이동통신회사 중계기 설치(옥상)에 따라 이동통신회사에서 지급하는 수입, 게시판 광고 수입 등이 있음

ㅇ 잡수입은 공동주택 관리에 필요한 각종 경비 비용으로 사용함. 예를 들어 공동주택의 공동체 활성화를 위한 비용(잔치비용 등) 등으로 사용함

ㅇ 의무관리대상 공동주택의 잡수입은 관리비와 마찬가지로 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에 공개하여야 함

3		공사와 용역, 하자보수

Q1 공동주택 관리에 필요한 공사나 용역은 어떤 것이 있는지

☞ 공동주택 관리를 위해 필요한 대표적인 공사는 장기수선계획에 따른 장기수선공사가 있음. 장기수선계획 공사는 방수공사, 도장공사, 승강기 수선공사, 배관공사 등이 있음. 그 외 용역은 주로 관리비를 쓰는 청소, 경비, 소독, 승강기유지 용역등이 있음

* 그간 언론에서 주로 보도(조선일보 기획보도(‘13.5), KBS 9시뉴스(’12.9))한 공동주택 비리는 공사나 용역과 관련된 사항이 많았음. 정부에서는 공동주택 관리의 투명성을 제고하기 위해 “공동주택 관리제도 개선대책”을 마련(‘13.5.28)하여 추진 중이며 주요 내용으로는 300세대 이상 공동주택에 대한 외부 회계감사 의무화, 공사․용역 계약서 공개 의무화, 비리자 처벌강화, 관리사무소장 또는 입주자대표회의 교육강화 등이 있음

Q2 공동주택을 관리할 주택관리업자 또는 공사․용역 사업자는 어떤 절차에 의해 선정하는지

☞ 위탁관리할 경우의 주택관리업자나 공동주택 관리에 필요한 공사․용역 사업자는 반드시 경쟁입찰을 통해 선정하여야 함(200만원 이하 소규모 공사 등은 수의계약 허용)(영 제52조제4항, 제55조의4)

ㅇ 경쟁입찰의 방법으로는 대표적으로 적격심사제와 최저가낙찰제가 있음. 적격심사제는 업체의 관리능력이나 기업신뢰도(재무구조, 행정처분 건수 등) 등을 평가표에 의해 평가하는 방법이며, 최저가낙찰제는 입찰가격이 가장 낮은 업체를 선정하는 방법을 말함. ‘10.7 이후로 관리의 투명성을 높이기 위해 최저가낙찰제를 의무화했으나, 과다한 가격경쟁에 따른 부작용 등을 고려하여, ’13.7부터는 적격심사제가 도입되었음

* 주택관리업자나 공사․용역 사업자를 선정하기 위한 세세한 방법이나 절차 등은 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”(국토교통부 고시)에 규정되어 있음

Q3 하자담보책임기간내에 공사상 하자가 발생한 경우 해결은

☞ 국토교통부 “하자심사 분쟁조정위원회” 인터넷 홈페이지(www.adc.go.kr)나 전화문의(031-428-1833)를 통해 필요한 내용을 알아볼 수 있고, 인터넷 홈페이지를 통해 하자심사 또는 분쟁조정 신청을 할 수 있음

* 하자담보책임기간은 영 별표 6에 자세히 나와 있음

4		공동주택 관리 관련 정보 공개

Q1 공동주택 관리와 관련된 정보는 무엇이 있으며, 어떤 절차로 볼 수 있는지

☞ 관리주체(주택관리업자 또는 관리사무소장)는 관리비,  사용료, 장기수선충당금의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 함(영 제55조제2항)

ㅇ 관리주체는 상기 관리비등의 정보, 사업계획 및 예산안, 회계감사 보고서등의 정보를 열람 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 응하여야 함. 다만, 사생활 침해 정보 등은 제외(영 제55조제3항)

ㅇ 입주자대표회의 회의록의 경우도, 관리주체가 보관하여야 하며, 입주민이 열람 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의해 응하여야 함(영 제51조제4항)

ㅇ 공동주택의 정보는 관리규약에 공개사항을 명확히 규정하여 투명하게 공개하는 것이, 입주민의 관리 참여 활성화와 공동주택 비리 차단에 도움이 될 것임

5		공동주택 관리 감독과 분쟁조정위원회

Q1 공동주택 관리와 관련된 사항에 대한 감독은 누가 하는지

☞ 지방자치단체의 장(시장, 군수, 구청장)은 공동주택관리의 효율화나 입주민의 권익 보호를 위하여 필요한 명령을 하거나 조사 등을 할 수 있음(법 제59조). 따라서 필요한 경우에는 지방자치단체의 장에게 공동주택 관리를 위해 필요한 감독을 요청할 수 있음

Q2 공동주택의 분쟁해결을 위한 방법은

☞ 공동주택의 관리와 관련된 분쟁사항에 대해 민사소송 등을 진행할 수도 있겠지만, 각 시․군․구에는 “공동주택관리 분쟁조정위원회”가 설치되어 있으므로, 이 위원회에 분쟁의 조정을 요청할 수도 있으며, 소송에 따르는 비용 등을 감안하면, 이 위원회를 적극 활용할 필요가 있음

“권리위에 잠자는 자는 보호되지 않는다”

공동주택 관리의 주체는 입주민이며, 입주민이 주인의식을 가지고 공동주택 관리에 참여하지 않으면, 공동주택 관리 문제는 본질적으로 해결될 수 없다는 점에서, 입주민의 관리에 대한 참여가 적극 요구됨

◆ 상기 내용 외에, 공동체 활성화에 관한 사항, 이웃 간의 기본 에티켓(층간소음 관리규약 내용 등) 단지 내 부대․복리시설 이용방법, 위기(화재 등) 시 대응방법 등의 내용도 필요한 경우 해당 단지 실정에 맞게 안내할 수 있을 것임